Dołącz do czytelników
Brak wyników

Dyrektor kontra prawo

13 marca 2020

NR 110 (Marzec 2020)

Najem pomieszczeń przedszkolnych

68

Przedszkola publiczne, przy zachowaniu kilku zasad, mają możliwość oddania w najem powierzchni przedszkolnych. Jest to jeden ze sposobów na pozyskanie dodatkowych środków finansowych, które mogą zostać następnie przeznaczone na cele statutowe danej jednostki. Przed zawarciem umowy najmu powierzchni przedszkolnych należy jednak upewnić się, czy dana jednostka oświatowa dysponuje odpowiednim do tego tytułem prawnym, a także czy sama umowa nie zawiera niekorzystnych dla niej zapisów.

Najem powierzchni przedszkolnych a trwały zarząd

Nieruchomości przedszkolne stanowią na ogół własność poszczególnych jednostek samorządu terytorialnego, będących organami prowadzącymi przedszkola. Oznacza to, że przedszkola, jako podmioty pozbawione osobowości prawnej, nie są jako takie właścicielami wykorzystywanych przez nie nieruchomości, a tym samym nie mają tytułu prawnego do rozporządzania nimi, w tym do oddawania ich w najem. Możliwość taką mają natomiast jednostki samorządu terytorialnego – jako właściciele nieruchomości. W celu stworzenia realnej możliwości zarządzania przez przedszkola należącymi do JST nieruchomościami samorządy mogą oddawać je przedszkolom w trwały zarząd. Instytucja trwałego zarządu została uregulowana w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 65).
Z punktu widzenia przedszkoli najważniejsze jest to, że trwały zarząd stanowi formę prawną władania nieruchomością przez daną jednostkę organizacyjną (a więc np. przedszkole publiczne). Przedszkole, któremu oddano nieruchomość w trwały zarząd, ma prawo do korzystania z niej, a w szczególności do:

  • korzystania z nieruchomości w celu prowadzenia działalności należącej do zakresu jego działania;
  • zabudowy, odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy, remontu lub rozbiórki obiektu budowlanego na nieruchomości, zgodnie z przepisami prawa budowlanego, za zgodą organu nadzorującego;
  • oddania nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo użyczenie na czas nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd, z równoczesnym zawiadomieniem właściwego organu i organu nadzorującego, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony do trzech lat, albo za zgodą tych organów, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub czas nieoznaczony, jednak na okres nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd; zgoda jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość. 

Co istotne, zgodnie z art. 43 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jednostka organizacyjna (a więc np. przedszkole) ma prawo wypowiedzenia, za zgodą organu nadzorującego (swojego organu prowadzącego), każdej umowy najmu, dzierżawy i użyczenia nieruchomości lub jej części, obciążających nieruchomość objętą trwałym zarządem, z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia.
Trwały zarząd może zostać ustanowiony na czas nieoznaczony lub na czas oznaczony (art. 44 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Natomiast jego ustanowienie następuje na wniosek jednostki organizacyjnej (przedszkola). Co oczywiste, z wnioskiem takim powinien w imieniu przedszkola wystąpić dyrektor, który zgodnie z art. 68 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo oświatowe kieruje działalnością przedszkola oraz reprezentuje je na zewnątrz.
Trwały zarząd ustanawiany jest przez właściwy organ (a więc w przypadku gmin przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta) w drodze decyzji administracyjnej. Decyzja ta, zgodnie z art. 45 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, powinna zawierać:

  • nazwę i siedzibę jednostki organizacyjnej, na rzecz której jest ustanawiany trwały zarząd;
  • oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej oraz według katastru nieruchomości;
  • powierzchnię oraz opis nieruchomości;
  • przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania;
  • cel, na jaki nieruchomość została oddana w trwały zarząd;
  • termin zagospodarowania nieruchomości;
  • cenę nieruchomości i opłatę z tytułu trwałego zarządu, jeżeli trwały zarząd ustanawiany jest odpłatnie;
  • możliwość aktualizacji opłaty z tytułu trwałego zarządu, jeżeli trwały zarząd ustanawiany jest odpłatnie;
  • czas, na który trwały zarząd został ustanowiony.

Natomiast objęcie nieruchomości w trwały zarząd następuje na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego.
Z punktu widzenia dyrektora ważny jest fakt, że do zawarcia umowy najmu powierzchni przedszkolnych, w przypadku oddania nieruchomości przedszkolnych w trwały zarząd, nie jest wymagane żadne dodatkowe pełnomocnictwo. Uprawnienie do zawarcia umowy najmu wynika bowiem wprost z ustawy o gospodarce nieruchomościami i wydanej na jej podstawie decyzji w sprawie trwałego zarządu. Stroną umowy najmu nie będzie bezpośrednio przedszkole, ponieważ to nie ono jest właścicielem nieruchomości, lecz dana jednostka samorządu terytorialnego reprezentowana przez dyrektora przedszkola.

Najem powierzchni przedszkolnych bez oddania nieruchomości w trwały zarząd

Oczywiście może się zdarzyć, że JST nie zdecyduje się oddać nieruchomości użytkowanej przez przedszkole w trwały zarząd. W takiej sytuacji, pomijając przypadki, gdy umowa najmu jest zawierana bezpośrednio przez daną JST, również możliwe będzie zawarcie umowy najmu przez dyrektora przedszkola. W tym celu konieczne będzie jednak zawarcie stosownego pełnomocnictwa – na podstawie art. 47 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym. Zgodnie z tym przepisem kierownicy jednostek organizacyjnych gminy nieposiadających osobowości prawnej działają jednoosobowo na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Fakt działania na podstawie pełnomocnictwa powinien zostać ujawniony przez dyrektora w umowie najmu – nie może bowiem budzić wątpliwości, że dyrektor przedszkola działa nie w swoim imieniu, lecz w imieniu reprezentowanego, a więc danej JST. Co więcej, dyrektor przedszkola będzie mógł występować w imieniu JST wyłącznie w granicach udzielonego mu pełnomocnictwa.

Umowa najmu – na co zwrócić uwagę?

Jednostka oświatowa, która ma odpowiednie umocowanie prawne, może rozważyć zawarcie umowy najmu powierzchni przedszkolnych. Podstawę do zawarcia umowy najmu stanowią przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 ze zm.). Zgodnie z art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W przypadku zawarcia umowy najmu na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony należy, zgodnie z art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przeprowadzić przetarg. Zgodnie z art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym zasady wynajmowania nieruchomości gminnych na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony powinny zostać określone w stosownej uchwale rady gminy. Uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do trzech lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość. Przedszkola niekiedy decydują się również na wprowadzenie regulaminów wynajmu powierzchni przedszkolnych, nie jest to jednak obowiązek przewidziany przepisami prawa.
Chociaż przepisy nie wskazują, by obowiązkową formą umowy najmu nieruchomości przedszkolnych była forma pisemna, to taka forma jest wskazana ze względów dowodowych. W sytuacji ewentualnego sporu pomiędzy stronami umowy łatwiej odwołać się do treści dokumentu niż do słownych ustaleń. Jest to tym bardziej istotne, że dyrektor nie wynajmuje własności należącej do przedszkola, lecz własność danej JST – powinien więc zadbać o to, by sytuacja prawna w związku z tym była należycie uregulowana. Warto również wskazać na art. 660 k.c., zgodnie z którym umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.
Określając strony umowy, należy w sposób prawidłowy i jednoznaczny określić wynajmującego powierzchnię przedszkolną, a także najemcę. Zgodnie ze wskazanymi powyżej informacjami wynajmującym będzie dana JST, reprezentowana przez dyrektora przedszkola (na podstawie decyzji ustalającej trwały zarząd bądź pełnomocnictwa). Również najemca, w zależności od okoliczności faktycznych, powinien zostać określony w sposób prawidłowy – dotyczy to zwłaszcza sposobu reprezentowania osoby prawnej (np. gdy nieruchomość jest wynajmowana przez spółkę lub stowarzyszenie). Najemca powinien w sposób prawidłowy udokumentować możliwość zawarcia wiążącej umowy najmu. W tym celu dyrektor powinien zbadać odpowiednio:

  • odpis z KRS – jeżeli umowa najmu jest zawierana z podmiotem podlegającym wpisowi do tego rejestru;
  • zaświadczenie o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEiDG) – jeśli umowa jest zawierana z osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą na podstawie ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 1292 ze zm.);
  • dokument tożsamości – w przypadku osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej (najczęściej będzie to dowód osobisty);
  • pełnomocnictwo do zawarcia umowy najmu – jeżeli umowa jest zawierana przez osobę inną niż wpisana odpowiednio do KRS bądź CEiDG;
  • zaświadczenie o nadaniu numeru REGON.

Prawidłowo sporządzona umowa najmu powierzchni przedszkolnych powinna również określać:

  • datę i miejsce zawarcia umowy – przy czym data wydania przedmiotu najmu do używania może być inna niż data zawarcia samej umowy (w takim przypadku należy jednoznacznie określić datę wydania przedmiotu najmu do użytkowania);
  • szczegółowe określenie przedmiotu najmu (np. metraż, stan prawny, adres czy dane wynikające z księgi wieczystej), a także celu, w jakim będzie on wykorzystywany;
  • prawa i obowiązki stron umowy (zasadą jest, że wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu, a najemca powinien płacić wynajmującemu umówiony czynsz);
  • dokładne określenie czynszu i opłat dodatkowych (np. za media), a także zasad ich ponoszenia – możliwe jest np. wprowadzenie zasad waloryzacji czynszu na podstawie wskaźników inflacji, dzięki czemu nie będzie potrzeby wprowadzania każdorazowych zmian w treści umowy;...

Dalsza część jest dostępna dla użytkowników z wykupionym planem

Przypisy